摘要：阐述了房地产开发项目水土保持特点，并结合福安凯莱大饭店项目建设的具体问题，提出房地产建设项目水土保持方案涉及过程中需要着重考虑的问题。
以都匀市福安凯莱大饭店建设项目为例。福安凯莱大饭店建设项目位于都匀市迎宾路一号，迎宾路、环东南路与环城中路的交界处。东临环东南路，北临迎宾路，南接月亮桥，西临剑江河，与市内最大的开发式公园—文峰园隔河相望，地理位置优越，交通便捷。项目主要包括建构筑物区、零星弃渣点和公共绿化区，占地面积2.17hm2。工程建设期间土石方开挖总量为11.43万m3，回填利用0.20万m3，弃方11.23万m3（其中2.95万m3弃方目前已零星堆放于市郊绍兴弃渣点、三道河弃渣点等，其余8.28万m3弃方缴费弃土于尧林弃渣场）。从水土保持角度出发城市房地产建设项目的特点主要表现为：①项目范围比较集中，可设置封闭作业区能减少水土流失；②房地产项目周边都是商业区或住宅小区，一旦发生水土流失，影响巨大；③挖填方量较大，且弃渣场设置相对较远，运送途中有潜在影响周边环境的危害；④房地产建设项目一般建筑物布置密集，空地一般都是绿化区，所水土保持需结合园林绿化进行；⑤主体工程完工后，空地基本硬化或已园林绿化，所以水土流失重点在施工期间，应采取临时水土保持措施。
在项目建设期间，工程施工过程中对原地表造成扰动，场地开挖、基础施工等产生的土壤流失及扬尘易对周边道路造成污染，进而由车辆携带将污染区域扩大，对周边行人的出行造成困扰；影响项目区的环境质量。
工程建设为进一步促进当地社会稳定和健康发展，具有重要意义。若工程建设区域可能产生的新增水土流失得不到有效防治，必将使建设区现有水土流失加剧，危及周边河流、道路和房屋，给建设区周边居民生产生活带来不利影响。
工程建设导致的水土流失与工程本身的安全息息相关。工程建设扰动地表，产生的大量土石方如不能及时有效地处理，造成水土流失将严重影响施工进度，以及工程的安全运行，也对企业的今后的运营安全会造成一定影响。
根据房地产项目水土流失类型进行综合分析，项目区侵蚀类型为水力侵蚀。具体结合建设工程的布局、施工工艺，提出针对性的防治措施，减少施工过程中产生的水土流失量。建构筑物区和零星弃渣点是产生水土流失的重点地段，水土流失强度较大，应加强建设期间的管理和临时防护措施。
主体工程设计已对该区域布设排水管网，但考虑到工程施工期间，难以及时到位并发挥作用，由于该区域大量的地面，若遇到降雨，将会带来较大的冲刷，本方案考虑在主体设计的基础上布设临时排水沟，排水沟设计采取临时和永久相结合的设计思路，即排水管网修建是在本次临时排水沟的基础上布设的。建构筑物区目前正在开挖地下室，雨期将会蓄积雨水，可利用抽水泵将水抽入地下室旁临时排水沟排出。
临时排水沟长1728m，为土质排水沟，断面为梯形，尺寸为顶宽0.60m，底宽0.30m，沟深0.30m，边坡比1:0.5，排水沟表面采用土工布覆盖。
临时沉沙池主要用于各施工区域，防止该区域内的泥沙被水带到区域外，增加水土流失的危害，布设在临时排水沟末端。雨水经沉淀后方可排入剑江河。
本工程场地开挖平整过程中产生11.23万m3弃渣，其中2.95万m3弃方目前已零星堆放于市郊绍兴弃渣点、三道河弃渣点等，其余8.28万m3弃方缴费弃土于尧林弃渣场。
本方案将对目前已零星堆放于绍兴弃渣点、三道河弃渣点等的2.95万m3弃方进行水保措施设计，对于缴费弃土于尧林弃渣场的8.28万m3弃方不做设计。
零星弃渣点占地面积0.60hm2，本方案设计对渣顶进行全面整地后撒播狗牙根草种。
本项目由于主体工程未对项目区绿化进行详细设计，本方案设计对其进行补充完善，采用乔、灌、草相结合进行绿化。
为了保护生态环境，为生产和生活创造良好的条件，根据小区建筑布置特点，以增加林草覆盖度、保持水土为原则。
在建筑物周边空地、区内道路两侧等区域布置装饰性绿地，绿地为由矮栏杆包围的绿色草坪，在草坪上种植常绿树种，种植的树木要根据住宅楼的阴阳面选用不同的品种，植物配置采用自然式。乔木选择香樟、女贞等，灌木选用紫薇、火棘等，草种选用狗牙根等。
采用五角枫、紫薇孤立种植，小叶女贞围绕种植，形成三层观赏结构，欣赏灌木的叶色和树冠形状。广玉兰作为行道树，株距8m。垂柳在靠近河岸的路边以及水景边种植，株距5m。造林以5月－10月之间为好。造林前，在整好的造林地上，根据林带株行距的定点，作出标志，然后按照植苗造林的技术要求进行栽植。狗牙根播种方式采用撒播方式，播前用细土和草种混和均匀，播种后进行覆土并适当滚压或用无纺布遮盖。
幼林抚育措施主要包括松土、灌溉、施肥、林农间作、除蘖、修枝、整形等。具体抚育方法因树种、林种及立地条件不同而有所差异，树种抚育措施如下：造林后应避免牲畜践踏幼树，幼树郁闭以前，每年5～6月除草、松土一次，促进幼树的生长发育；一年抚育一次，连续抚育三年。成林抚育主要指中耕除草、修枝、浇水、喷药等抚育工作。成活率要求、保存率要求及不达标的处理。
（1）根据建设项目主体工程资料显示，主体场址选择在原的都匀市龙潭宾馆处，交通运输便利，具备较好的建房条件。从水土保持角度，场址选择避开了泥石流易发区和崩塌滑坡危险区；区内没有全国水土保持监测网络中的水土保持监测站点、重点试验区和长期定位观测站；场址避开了生态脆弱区、国家划定的水土流失重点预防保护区和重点治理成果区，最大限度地保护现有土地和植被的水土保持功能。
项目建设从水土保持角度出发，无限制工程建设的水土保持制约因素，项目建设是可行的。因此本《方案》从水土保持角度认为此场址方案合理，基本可行。
（2）通过对本项目建设可能造成的水土流失情况分析，结合项目区的自然地理条件，本《方案》提出的各项水土保持防治措施得到落实后，项目建设区的原有水土流失得到基本治理，新增水土流失得到有效控制，生态得到最大限度的保护，环境得到明显改善，水土保持设施安全有效。可以实现施工期的防治目标。
总之，项目建设从水土保持角度出发，无限制工程建设的水土保持制约因素，项目建设是可行的。
（1）施工单位要与项目所在地水行政主管部门及其上级部门密切配合，认真听取他们对项目水土保持工作的建议，落实好水土保持措施。建议施工单位优化主体工程施工组织设计，土石方集中开挖时期尽量避开雨季。建议施工单位在项目建设过程中，建立水土保持方面的规章制度，加强管理，严格按照批复的水土保持方案要求开展工作。
（2）根据本项目实际情况，本项目水土保持监测工作可由业主自行开展水土保持监测工作，落实各项水土保持措施，更有效地防治项目的水土流失，改善生态环境。
（3）主体工程验收前，业主应申请由批复本《方案》的水行政主管部门对项目水土保持工程进行专项验收。
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在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
开发商在订立合同时，应订立违约责任条款和争议解决方式条款。对于在合同履行过程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同过程中受托人泄露委托人商业秘密等违约行为作出违约责任的约定；并在争议解决方式中约定是通过诉讼途径解决或通过仲裁途径解决双方因合同争议所发生的纠纷。
近年来,随着我国经济的快速发展,城市化进程的不断加快,我国房地产业迎来了前所未有的发展契机,在一定的环境下,房地产开发的利润丰厚。中国指数研究院于2010年7月12日在北京了中国房地产指数系统百城价格指数。针对十大城市的调查数据显示,6月份十大城市平均价格整体上涨了61.72%。其中,北京涨幅最大,同比涨幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重庆增幅也超过50%。从价格水平来看,十大城市平均价格为15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均价格超过20000元/平米。鉴于此,许多房地产商对于房地产项目开发的成本控制的相关问题没有足够的重视,或者有控制成本的想法但是没有行之有效的办法和措施。随着一系列国家宏观调控政策的出台,房地产的市场竞争变得日益激烈。在这种市场环境下,对房地产项目开发的成本进行合理有效控制逐渐变为房地产商关注的重大问题。
据媒体报道:2009年中国GDP达到335353亿元,同比增长 8.7%,而这8.7%的增长中至少有0.6-0.7个百分点是直接来自于房地产,其对经济的拉动效应可见一斑。房地产行业影响上下游多个行业的需求,确实是一个与经济关联度很大的行业,它的健康发展直接影响到经济的健康发展。虽然最近几年我国的房地产产业在飞速发展,但是总体来看,我国的房地产业的发展还不够成熟,还存在许多亟待完善和改进的地方,尤其在成本控制方面还存在许多问题。
一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性,但对于动态的开发过程而言,则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言,这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的线.房地产开发项目成本控制缺乏全面性
当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为,如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看,项目的开发成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况,造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题,并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来,最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞,得不偿失。
许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广,而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的执行过程中,缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法,导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。
一般而言,房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式:重规模、轻效益,重数量、轻质量,重过程、轻决策。他们通常以开发规模(如开发总面积、年开工面积、年销售总额等)等作为衡量一个开发企业实力的主要指标,而忽视其中能产生效益的规模及效益指标,这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。
由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用,所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明,对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段,影响项目成本的可能性为65-80%;在初步设计阶段,影响项目成本的可能性为30%-65%;在施工图设计阶段,影响项目成本的可能性为5%-25%;而在项目的施工阶段,通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。很明显地,控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言,既要贯穿于项目开发建设的全部过程,又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。
传统的控制都是建立在偏差纠正基础上,算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在,而纠偏的时间越长,这种损失就越大。自上世纪70年代开始,人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后,不再满足于这种事后的反馈控制,提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差,由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现,以此来把项目成本损失降低到最低限度。
鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本,所以要有效的控制项目的开发成本,必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等;技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等;经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等;合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务,制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来,才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。
北京的房地产项目开发在全国大城市中具有典型性和代表性(图),本文以北京居民小区的建设项目为实例,阐述项目成本管理及控制的这些理论和方法如何在实际工作中运用。通过理论和实际相结合,使我们对房地产项目的成本控制理论有更为深刻的理解。
本小区建设项目位于北京市石景山区,距离西长安街约3.2公里,多条公交线路经由社区,交通极为便利,周边配套优越。项目规划占地面积4.25公顷,建筑面积约13.4万平方米,其中用于住宅约10.5万,容积率2.55。附近基础设施齐全,交通发达,绿化率为30%,通过实地考察论证及市场分析,将此建设项目定位为北京的档次稍高的居民小区。
房地产前期开发阶段通常包括以下几个方面的内容:获取土地使用权;确定获得规划许可并确定规划设计方案;建设工程招标。除上述几个主要环节的工作外,房地产开发过程的前期工作可能还包括:征地、拆迁、安置、补偿;施工现场的水电、路通和场地平整;市政设施接洽的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预售的客户;进一步分析市场状况;制定项目开发过程的监控策略等。在这些前期环节中,可通过以下措施有效的控制前期的成本。
第一,土地使用权获取成本的控制。土地使用权获得分为:划拨和出让,划拨是县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。居民建设小区的开发项目获取土地使用权主要通过土地出让的方式。使用权取得费用通过周密的土地开发成本分析,并结合其位置及周边状况、建筑容积率等修正,土地成本支出约占项目总支出的35%-45%。这种成本通常是在竞价等环节被盲目抬高,所以要在土地竞拍的环节进行成本控制。
第二,拆迁与三通一平成本控制。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿方式,其费用可参照近期类似项目进行。房地产开发进行拆迁安置时,应注意其必须满足项目开发用地的时间要求。拆迁安置重点在以下方面节约成本:一是实现集约型安置房购买,降低安置购买成本;二是实现安置房零库存;三是通过准确的资金计划,减少拆迁资金财务成本;四是节约审查成本,熟练把握国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策,建设用地选址必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素。市政配套条件也是一个重要因素,如项目用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远,会增加小区基础设施建设的费用。
第三,设计成本控制。房地产开发项目设计阶段的成本管理控制是房地产开发项目成本控制的重点。根据相关的资料统计,影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段。因此,在设计阶段,合理科学的设计,可降低建设项目工程造价。房地产开发项目的工程设计是否合理、经济,直接影响到整个项目的总投资的控制及项目的利润多少,房地产开发企业不仅要使设计满足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;还要使设计更加合理、经济、减少建安工程的投资,以降低成本,取得更大的经济效益。在设计中,不少设计人员把安全系数提的过高,对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。设计的不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平加快工程进度、节约材料、降低建设投资。
第四,规划设计控制。为加强房地产开发项目的投资控制,降低成本,保证工程质量,房地产开发商应积极推行设计招标或方案竞选形式。开发项目的工程设计控制应以有关部门批准的选址报告、设计任务书、地质勘察报告等基础资料为依据。项目发包采取招标方式或方案竞选方式,也可采取指定承包。设计方案竞选与设计招标的区别在于对于未中选的设计方案,要根据其工作量大小给予必要的补偿。开发企业可以把中选方案作为设计基础,吸收、综合其他方案的优点,集思广益,拿出更好的设计方案。
本小区建设项目进入了建筑设计阶段,为了获得技术先进、功能完善、性价比更高的设计方案,公司邀请了5家设计院对该项目的建设方案进行设计、评比。在此之前,我们运用价值工程原理对该居民小区优选出五种主打套型,并确定其所占比重,以此推荐给设计院综合设计。在评比过程中,采用10名建筑设计、工程施工、客户代表运用多因素评分法对设计院的方案进行评比打分,北京建筑设计院的方案因设计新颖、合理,技术经济指标满足投资估算的要求,方案获得了与会专家的一致好评,公司最终确定选择这套方案。
由于设计方案的经济效果不仅取决于技术条件,还受不同地区的自然条件和社会条件等因素的影响,所以在对设计方案进行选择时,要综合考虑各方面的因素,对方案进行全方位技术经济分析与比较。结合当时当地的实际条件,选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。设计概算是设计文件的组成部分,在初步设计阶段,根据设计要求,对工程造价进行的概略计算。是进行下一阶段施工图设计的重要依据,直接影响到开发项目总投资的控制,房地产开发企业对设计单位提交的设计概算实行会审、集中讨论研究,评议定案。在审查过程中,要注重与同类工程的技术经济指对比分析,找出存在问题,核实概算投资的准确性,及时将审查中发现的问题归纳整理后,及时调整概算,对下一步施工图设计与施工图预算有指导意义。
在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值,在工程施工中定期地进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析来找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差,对产生的相关原因进行分析,进而采取有效措施加以控制,以保证投资控制目标的实现。这是施工企业在施工阶段投资控制所采取的必要的手段。作为房地产开发商,在项目的具体实施阶段进行投资控制的任务也是如此,即必须保证实际的支出额不超过目标值。房地产开发商要严格控制工程质量、进度,通过以上事前控制为主,事后控制为辅的控制,发现偏差及时调整,把工程造价控制在投资估算确定的范围内。
加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础,同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下,作为房地产开发企业,应采取有效的成本管理措施,控制好项目成本,稳定城市小区等商品房的售价,满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要,也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品,才能把潜在需求转变为有效需求,激活房地产的需求市场,使开发企业有更广阔的生存环境,保障我国的房地产业健康持续的发展。
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1.取得土地使用权阶段。取得土地使用权是房地产开发的前提和基础，任何房地产项目的实施和开发都离不开土地，所以房地产项目的开发和建设与土地密不可分。取得土地使用权耗费的成本将直接影响着房地产企业在开发建设过程中的经济效益及其后续效益的取得。将成本管理工作扩展到房地产企业取得土地使用权的过程中，将其纳入到项目可行性研究和分析的进程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地产企业对开发前期成本进行调研和分析，帮助企业预测未来的经济效益，并将取得土地使用权的过程纳入到项目可信性研究中，综合进行投资的评审，让房地产开发企业又数据可以参考。企业成本管理人员应该时刻关注土地状况，做好预算工作，对成本信息进行及时更新，如果前期的调研和考察不足，那么势必会影响到后续项目的建设和开展。目前土地成本的调研大多是建立在原有资料的基础上的，难以发现隐含在土地成本中的内在信息，这样就对房地产投资的效益产生直接的影响。
2.设计和规划阶段。取得土地使用权阶段是房地产企业确定项目可行性的基础，而设计和规划阶段则是对这一阶段的顺延。企业需要全面制定施工计划，为房地产项目建成之后的目标客户群进行准确的定位，对房地产行业的发展趋势和方向进行深入的研究。在设计和规划阶段应该对取得土地使用权过程中确定的方案进行再一次的判断和分析，在信息更新的基础上进行优化和调整。在方案的再思考和再优化的过程中，后续工作的开展范围应该进行明确的划分。根据以往房地产企业的工作经验来看，取得土地使用权的成本对整个房地产开发方案的影响是最大的，再设计和规划阶段过程中为了进一步提升房地产产品的经济效益，要不断对初步的设计方案进行调整，降低产品成本和工程造价#将房地产开发管理转变为阶段性管理，严格控制投资过程，强化成本控制。成本管理和控制在设计和规划阶段能够有效降低变动性带来的影响，保证成本管理作用稳定发挥作用，设计和规划阶段在成本管理中作用显著。
3.成本超支现象严重。房地产成本管理面临的最严峻的问题就是普遍的成本超支现象。成本超支出现的原因是多样的，情况较为复杂，不能一概而论。房地产企业在对工程造价进行管理和控制的时候经常采取目标成本管理的方法进行管理，并以其作为控制投资建设的重要方法。当房地产设计和规划方案发生变化时就有可能出现成本超支现象。笔者在调查中发现严重的时候成本超支可以接近20％，轻微情况下成本超支也会达到5％。很多房地产企业随意变更设计和计划的方案，并没有考虑由此带来的成本超支风险，缺乏明确的认识。设计变更将导致施工设计的整体修改#对工程项目的开展具有整体性影响，造成了多数房地产企业成本控制停留在账面阶段，成本超支现象极其严重。
4.缺乏成本动态管理。房地产开发企业为了进行全面的成本管理就需要及时了解工程项目的执行状况，并且确定在项目执行的每一个阶段是否存在着成本超支的现象。成本超支将导致企业面临风险，这时候就要采取相应的成本管理措施进行完善和调整。但是房地产企业大多没有完善的动态成本管理系统，这样就不能及时定义发生问题的本质和根源，信息变更时也难以及时回应和反馈，导致了企业签订的工程项目很可能不能及时竣工，造成了房地产企业成本管理具有严重的滞后性特点。
1.强化调研工作。成本调研工作需要房地产开发企业各个部门和全体员工共同完成，在成本管理部门的主导下开展。项目设计和工程施工部门人员应该参与到成本管理方案的制定之中来，成本调研工作受到市场变化的直接影响，所以调研过程中应该关注产品的定位、目标客户、销售渠道等因素的影响。在成本调研过程中应该深入细致的调查市场经济效益和相应的技术指导，进行客观公正的评估。房地产开发企业应该将收集到的信息及时汇总，并由市场部门和成本管理部门及时对产品进行定位，完成对各部门之间成本信息的总体测算，使之成为房地产企业投资建设的重要数据参考。
2.制定多元方案。房地产企业开展工作的重要途径是进行方案的设计，方案的设计应该综合考虑其建设可行性和经济效益的增长两方面因素。多元成本管理能够有效推进设计方案的制定，多元设计方案需要交由专家进行综合对比和评价，保证设计方案具有实用性和可行性。以限额设计为例，住宅楼层在33层的话，那么每平米的建设成本都要控制在一定的标准值之内。设计方案人员应该按照这个原则和底线进行设计，不能突破这个标准值。设计方案如果经济合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比较不同方案的基础上选择创新性较强、品种较好的方案。只有在设计方案实现经济成本的情况下，房地产成本管理水平才能进一步提升。
3.控制成本差异。房地产开发企业在项目设计和实施过程中通常会发生设计变更的情况，这会增加成本管理的难度。面对这种情况，企业需要采取不同的措施进行完善。房地产企业变更项目设计方案时比较常见的，所以我们应该对在设计过程中出现的问题进行及时的说明和补充，并根据市场情况来确定统一标准，统一的标准是根据项目的品质来实现。成本增加还主要受到项目现场施工的影响和组织结构的影响。房地产企业成本管理过程中应该确认各个方面，针对不同的情况采取不同的完善措施。
4.进行动态成本管理。为了实现动态成本管理，房地产企业应该注重信息化系统的建设。信息化系统首先应该和企业的成本管理流程一致，和成本管理流程和权责分配机制相契合。信息化系统应该是时效性和前瞻性的统一，是对现有成本管理系统的升华，也就是说是不能脱离现有成本管理制度的。成本管理信息化系统的原理和操作界面应该简洁、易学。房地产成本管理设计到财务部门、市场部门、成本管理部门、合约管理不猛、设计部门等等，所以使用它的不仅仅是房地产企业的成本管理人员，而是企业所有员工，所以必须做到通俗易懂、脉络清晰。成本管理信息化系统要严格执行，成为成本管理的必要工具当成本管理管理软件建设完成后，必须站在公司战略层面进行推广运用，杜绝流程以外的成本管理事项发生，并保证所有的成本信息和合同变更等成本事项及时准确的登记到成本管理信息系统当中。
一方面，随着国家宏观调控政策陆续出台，地产企业拿地的门槛和融资门槛不断提高，产品同质化严重，而客户群体日益成熟，这使得房地产企业的生存和发展面临着严峻的考验。
另一方面，大批地产企业纷纷加快了区域化和全国化战略的实施步骤。目前，除了中海、万科等传统房地产企业仍旧领跑全国的版图布局外，一些原本立足于本地化经营的房地产企业也抓住了土地挂牌招标政策的机会，通过独资、合资、合作等各种方式在全国开展紧锣密鼓的争夺性扩张，快速形成了一批跨区域的专业房地产集团。
在此过程中，房地产企业内部经营管理中存在的许多问题逐渐暴露出来。比如集团缺乏明确
的发展战略，集团对分子公司缺乏行之有效的管理和控制，组织结构不清晰，业务流程缺乏规范性、科学性和先进性，管理制度体系薄弱、项目管理混乱，资源难以跨项目协调，项目采购成本居高不下等问题普遍存在。
根据之前对于国内近百家房地产企业的实际应用调查，目前国内房地产企业管理信息化的应用现状存在着以下几个问题：
而且，房地产行业由于其企业管理层级多、专业分工复杂、区域分散等管理特点，对于信息化有其特殊的需求。比如，针对区域分散的特点，如何在信息系统支持分子公司业务运作时，还能做到集团的统一集中管理；各个项目之间如何定义一个统一的管理标准并落实下去；每个项目都需要多个专业部门乃至外部人员的参与，如何进行资源的调度、人员的沟通协调，专业计划之间如何衔接？
针对这个诱人且潜力无限的行业信息化市场，各软件提供商纷纷出手，推出了自己的房地产行业解决方案。目前，大致可以把这些行业解决方案分为三大类：
1.国际大型ERP软件商如SAP、Oracle等的产品。该类厂商长期关注制造业，依据其在ERP方面多年积累的经验，以及对房地产所属的资产密集型企业的较多研究，推出的产品可以说结构严谨，功能周全，比较符合传统ERP软件的风格。
2.非房地产行业起家的国内ERP厂商推出的产品，如用友的解决方案。用友以擅长的财务模块起家，迎合了房地产企业普遍分散的跨区域管理状态下对集团财务管控的需要。
3.国内房地产专项软件的扩展，例如明源、嘉码等的解决方案。该类公司原先把目光集中在房地产业务的某些环节，并形成了专业性较强的、具有一定知名度的软件产品。这些产品往往已经在国内的某些房地产企业应用，伴随着业务的发展逐步成熟。而软件提供商在这个过程中逐步挖掘到新的需求，把产品逐渐扩展成全面的系统解决方案。
从图1可以看出，方案基本覆盖了房地产及建筑商供应链(甲方和乙方)上的各个业务环节，甚至包含了项目进度计划的解决方案和对项目资源的管理和维护等。部分模块可以溯源到采掘、能源行业的工程建设模块，有比较明显的资产管理特色。我国业内大多数的地产开发公司可能只需要或者只能使用到其中较少的部分。
SAP的优势主要在于SAP的ERP产品在单一应用软件市场上占有优势，用户数量多，解决方案丰富。另外，SAP在中国经过多年的发展，已经拥有规模庞大、能力很强的实施队伍。而从方案本身来看，内容也很齐全。
第一，虽然有房地产解决方案，但SAP的房地产成功案例以德国公司为主，在国内少有案例。且就已有的功能来讲，由于是针对国外业务开发的，要在本地应用还需要不少的开发工作，其中的投入较难估计。
第二，SAP已有的房地产解决方案与国内的方案差异较大，可能会和目前的一些使用习惯有些出入。而且，虽然SAP软件能够配置成现有工作模式，但方案的合理性和效率将取决于实施人员的能力，并需要实施人员重新理解房地产业务。
就可找到的资料来看，Oracle在地产行业的解决方案或者Oracle判断地产行业的四大需求分别是：
项目开发 包括项目前期的开发投资决策分析、资源供给分析、开发成本分析和投资收益分析。
生产控制 即工程项目管理，主要是三大控制，即进度计划控制、质量控制和投资/成本控制。详细查看这一部分的模块设计和功能逻辑，明显可以看出其来自制造业尤其是项目型制造企业的项目管理痕迹。该模块中自带了项目计划管理的功能，同时也提供了和Project等计划管理软件的集成。
市场和销售 包括客户关系管理、租赁经营、经营业务核算和经营活动分析、市场管理和价格管理。
该方案依托传统ERP的模式，依照地产行业项目开发和建设的过程设置了以上四个模块，关注整个行业链条的连续性和延展性，尤其是在项目管理和财务管理上较为深入。
JDE先被PeopleSoft收购，后又被纳入Oracle旗下。这或许可以完善Oracle在房地产方面的行业方案。根据Oracle的公司战略，JDE产品所锁定的关键行业中，项目导向型行业(如建筑、房地产和政府外包工程等)赫然在列。
JDE行业解决方案的优势主要在于持续关注房地产行业，有相当的行业经验，其案例包括了D.R.Horton之类的地产开发商，还有一些国际房地产公司。从具体内容上来看，首先，JDE提出的成本管理模式明显区别于制造企业，接近房地产企业的监管、控制、核算要求；其次，其项目管理软件有成熟的集成经验；此外，在财务模块上，具备大型ERP系统集团化的应用能力，财务模块基础功能完整，且本身与房地产的成本管理成为一体。
但和SAP一样，JDE的产品同样也面临着问题。例如，操作习惯和国内产品及用户有差异；管理思想比较先进和精细化，这就要求实施主体本身需要有比较规范、严格的标准化管理体系；实施团队有限，甚少国内实施案例，这将带来一定的实施风险。
用友的解决方案采用平台化和组件化的设计思想，有支持多操作系统和多数据库的系统平台，有提供审批流、预警、二次开发等强大的应用平台，有涉及集团财务、办公自动化、人力资源、客户关系管理、商业智能的强大的产品支持，以及可定制的房地产项目管理的行业产品，用于支持管理层的决策。在项目管理方面，用友解决方案借助网络技术和信息化手段，以规范项目核心业务为基础，以成本、资金的监控和管理为主要内容，支持房地产企业对项目的多种管控模式，建立房地产企业多项目运作、财务业务一体化的集团项目管理平台。
用友的解决方案目前在国内已有公开的成功案例，其中包括中海集团的项目管理、集中采购、集团财务模块应用，河南建业的客户关系管理应用。
基于十年的地产行业研究与实践，明源软件了ERP2.5版本。明源软件的核心设计思想主要表现如下：
从整体的角度看，战略-预算-执行是一条管理主线，即关注战略、全面预算以及执行检查和反馈，融合了平衡记分卡的管理思想。
从业务执行系统的角度看，通过CRM客户关系管理、POM项目经营管理两个核心业务平台，覆盖客户关系管理、规划设计、工程管理、销售和物业管理五大专业领域，同时具有财务管理、行政管理内容，达到业务、财务和行政管理三个层面的一体化，做到内部和外部两个方面的协同。
从资源融合的角度上看，规划了公共资源库，尤其关注客户、产品、资金、知识四大核心资源，注重知识积累。
由于明源与万科、SOHO中国、华润置地等多家优秀地产企业有着长期深入合作的经验，方案专业性比较受认可，尤其是从售楼系统和客户管理起家，熟悉本地房地产销售运作，在细节设计上符合本地法律规范的要求和习惯。而且，专门的房地产解决方案，意味着较少的实施开发工作、较简单且有针对性的用户界面。
除以上提到的软件方案外，还有其他许多软件提供商都推出了自己的方案，如竞优、天诺的整体解决方案，RIS的产品线等等。基于房地产行业的业务链和运作模式，又有多家公司分别就项目管理、财务管理、物业管理、销售管理等内容各自推出了自己的产品，这里不再展开描述。
消除重复纳税、降低企业税负是营改增方案实施的目的之一，但是从近年来房地产开发企业的税收情况来看，却出现了税负不降反增的现象。造成这一现象的原因主要在于：一是营改增之后，房地产开发企业适用的增值税税率从表面上来看高于营改增之前适用的营业税税率。二是房地产开发项目的建设周期长、参建主体多，属于劳动密集型的项目活动，在项目建设过程中，企业很难在成本费用支出环节取得足额的增值税专用发票，导致企业增值税进项税额抵扣不足，税收负担加重。三是营改增之前，企业享受营业税差额征收的优惠政策，税收优惠幅度较大，然而营改增之后，增值税的纳税筹划更加复杂，并且税收政策的优惠力度不足。
营改增背景下，对房地产开发企业的税收环境带来了巨大变化，导致企业在税务管理中面临着诸多不确定性因素，增大了企业税务风险，易给企业带来损失。具体表现在以下方面：一是国家持续加大对房地产市场的宏观调控力度，并将税收调控作为宏观调控的重要手段，若企业未能及时了解和遵循最新税收政策，则有可能使企业的纳税筹划方案偏离税收政策要求。二是增值税纳税筹划较为复杂，需要财务人员思虑周全，着眼于开发项目的全寿命周期进行筹划。一些税收筹划方案虽然能够降低企业税负，但与此同时也降低了企业整体利润额，所以会使企业面临更大的资金压力。三是由于税务机关与企业财务人员对同一税收政策的理解可能存在偏差，所以企业的纳税筹划方案未必能够得到税务机关的认可，使企业面临着纳税筹划失败的风险。四是企业纳税筹划涉及多个税种，若企业在项目经营周期内调整经营策略，则会直接影响到纳税筹划方案的实施效果。
下面从营改增之后房地产企业主要缴纳的增值税、土地增值税、企业所得税三大税种入手，分析具体的纳税筹划方法。
1.调整销售策略。根据现行税法规定，房地产企业销售精装修房产，并在买卖合同中注明精装修费用，无需视同销售。例如，A企业转让精装修房产，装修涵盖电器、家具、装饰等，其中电器、家具的购进价格为200万元，销售收入1000万元，那么无需对电器家具征收17%的增值税，只需要对1000万元销售价格开具增值税专用发票，按照11%的税率缴纳增值税。这样一来，房地产开发企业不仅可以通过销售精装房获得节税收益，而且还可以增加商品房的销售优势，满足消费者多样化的购房需求。2.优选合作方。房地产开发企业要优选合作方，尽量与具有一般纳税人资格的施工企业、材料供应商、劳务派遣公司合作。在项目合同中可约定甲供材料，由房地产开发企业选择材料供应商，获取足额的材料采购增值税专用发票用于进项税额抵扣。在房屋销售环节，企业可委托具有一般纳税人资格的劳务公司销售房屋，获取6%的进项发票用于抵扣。若企业采用自己的销售队伍开展销售活动，则无法抵扣由此产生的人工成本。
1.合理选用定价政策。土地增值税采用四级超率累进税率，在项目开发成本一定的前提下，项目增值额越高，适用的土地增值税税率就越高，对企业税后利润会产生直接影响。所以，企业必须要合理确定房地产售价，准确测算土地增值税和税后利润，选取节税收益最大化的定价策略。例如，A房地产开发企业的商品房开发项目准许扣除的进项税额为3300万元，现有两套定价方案：方案一，房地产销售收入为4900万元；方案二，房地产销售收入为5000万元。方案一的土地增值额为4900-3300=1600万元，增值率为1600/3300=49%，适用土地增值税税率为30%，应交土地增值税1600×30%=480万元，税后利润为=1120万元；方案二的土地增值额为5000-3300=1700万元，增值率为1700/3300=52%，适用土地增值税税率为40%，应交土地增值税1700×40%-3300×5%=515万元，税后利润为=1185万元。通过方案对比可知，虽方案二的应交土地增值税较大，但税后利润却较高，所以应选用方案二。2.借款利息筹划。根据现行税收政策规定，房地产开发企业若能够按照转让项目划分利息支出，且金融机构可开具相关证明的，准许在税前扣除。若企业不能在项目开发与其他生产经营之间准确划分借款利息支出，且不能提供金融机构证明，则要按照土地成本和开发成本两项之和的5%作为利息扣除限额。所以，企业可在比较两种利息扣除方式带来的节税收益之后，最终确定利息扣除方式。3.利用税收优惠政策。若房地产企业的开发项目定位于普通住宅，则可充分利用土地增值率未超过20%免征土地增值税的这一税收优惠政策进行纳税筹划。例如，A房地产开发企业建设住宅项目，房屋销售收入为4000万元，允许扣除项目费用为3200万元。在纳税筹划之前，该住宅项目的土地增值额为4000-3200=800万元，土地增值率=800/3200=25%，根据土地增值税的相关规定，该项目适用的土地增值税税率为30%，应交土地增值税=800×30%=240万元，税后利润==560万元。在纳税筹划之后，将房屋销售收入降到3840万元，允许扣除项目费用仍为3200万元，土地增值额为3840-3200=620万元，增值率为620/3200=19%，可以享受到免征土地增值税的税收优惠政策，企业税后利润为3840-3200=640万元。经过纳税筹划的税后利润比纳税筹划之前多640-560=80万元。
1.延迟纳税。房地产开发企业可在考虑货币时间价值的基础上，充分利用现行税法对企业所得税可弥补5年亏损的这一规定进行筹划。为缓解企业的资金压力，企业可在相关文件规定允许的范围内，采取推迟完工时间的方式延迟纳税，用以弥补企业项目建设前期的亏损。2.利用税前扣除项目。房地产企业要充分利用企业所得税法规定，用足业务招待费、广告费的抵扣限额，合法增大税前扣除项目数额，降低所得税计税基数。
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。房地产项目的成本目标管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程中的成本监督和分析，及时反馈成本信息，从而使企业获取更大的经济效益。
房地产企业需要在管理和销售两个方面进行提高，以求更大的经营利润的获得。而提高利润，还需要节省成本。在当前市场的环境下，需要重视成本控制，它也成为了企业进一步发展的重要因素之一：
1.房地产行业有自身的特点，这也是与其他行业不同的地方，即房地产行业的成本是事先预估的，不是事后统计的。因此在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利。而且只有将成本预估准确，才能进一步地提高企业的经营利润和效益。
2.随着社会经济发展和技术条件的进步，市场竞争越来越激烈，因此导致了市场的利润获得难度也在不断的提高。消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本控制一旦发生问题，就容易造成利润的损失。因此成本控制是十分重要的。
3.近年来，房地产开发企业拿地成本呈逐渐上升趋势，土地市场普遍采用招拍挂形式出让国有土地，只有出价最高的才能拿到国有土地的使用权，房地产开发企业想低价拿地从而达到获取超额利润的运作模式，在实际开发过程中操作起来越来越难。因此，成本控制是实现利润的前提条件，成本控制工作的开展对企业进一步发展，乃至在市场上得到更大的份额都有着重要作用。
综上所述，根据我国经济发展的实际，房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。而且要进一步建立健全相关机制，提高科学性和稳定性，进而在实践中更好地落实成本控制战略，达到更大的利润和市场地位。
1. 土地使用权的取得，主要是在项目策划决策阶段。作为房地产企业开发成本的重要组成部分，房地产企业在购买地块时所支付的国有土地使用权出让金在其开发总成本中所占的比重愈来愈大，这主要是来源于宏观大环境的影响，是房地产企业自身所无法控制的。因此，房地产企业首先需对政府招拍挂的地块进行缜密的考察，包括对该地块的商业价值、周边环境、交通状况、给排水条件、三通条件等进行实地勘察，以形成对该地块实际开发价值或成本的较为客观、准确的评估，为招拍挂时的竞标打下良好的基础。此外，还要对所招拍挂地块现有建筑物的拆迁进度、周边竞标对手情况、有无历史遗留问题等进行考察，以对该地块的开发风险能有一个较为准确判断。最终目的在于，做好项目总体投资及效益估算，力争估算的价格与实际工程价格更接近，为工程建设的必要性提供依据。进而提出成本费用控制目标，成为提交设计院的严格控制标准，且不得随意更改，需要制定审批权限加以控制。
2. 开发项目设计。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为为75%～95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为为5%～35%。显然，设计阶段是工程项目管理中成本控制最关键的重点之一。
2.1 开发项目方案设计。从房地产开发的历史经验来看，开发项目设计方案的优劣性对整个项目开发的成败有着极为重要的影响。因此，在确定工程的设计方案时，一定要坚持对方案的严格评审，择优确定项目的设计或规划方案，并以土地的综合使用率为核心。一般来说，优秀的项目设计方案不一定是最为美观或漂亮的，但肯定是最为实用或经济的，其对平面的布局较为合理，长宽比例比较恰当，户型和面积、层数和层高的搭配也是比较合理的。从方案设计的重要性来看，方案设计的成本实质上是次要的，而且往往成本越高的设计方案其技术指标越高、方案越为合理、投资效益也越好，因此在选择开发项目的设计方案时，要进行投资收益与方案成本的综合考虑，使单位方案成本的投资收益最大化。
2.2 开发项目施工图设计。向建筑设计院提交建造成本费用控制总体目标，要求建筑院严格实行限额设计，组织审查设计院不同设计阶段出具的初步设计概算、扩大设计概算以及最终施工图预算的经济合理性，使设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
3.工程的招投标管理。在确定了开发项目的施工图设计之后，即可展开对该项目具有实质意义的真正开发，其首先就是通过招投标来确定施工单位，招投标的目的就是要以最低的成本完成最高的施工要求。因此，在进行招投标时，一定要对其资质、业绩、技术、管理水平以及诚信度进行综合考虑，尽量选择规模较大、历史较长、信誉较好和建筑质量较高的施工单位。而在招投标的具体过程中，房地产企业应对招标文件进行严格的审查，严格掌握工程招标条件，确定工程招标标底、标书和实施招标，在招投标过程中尽量以降低成本为目标。对中标企业合同条款的签订也应严谨和细致，防止因合同中权责不清而造成甲乙双方日后产生纠纷的可能，从而为自身企业赢得最大的利益。
要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。
1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求
我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。
在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。
土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。
随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。
其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。
开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。
开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。
根据房地产市场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。
在各种投资开发方案列出以后，就要根据方案的要求和特点， 进行深入调查研究，收集计算各个方案进行比较时所需的各种技术经济指标。其中，要着重收集计算各个方案在开发过程中所需投资支出、开发完成后的销售、转让、出租收入，出租房屋的经营成本、利润、税金等主要经济指标。对于投资支出，既要计算总投资，又要计算分年投资支出。
在收集计算出各个方案的各项技术经济指标以后，就可按照投资经济效益分析方法，计算出各个方案的投资经济效益，并对各个方案进行综合评价。
第二条凡在本县行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理。
第三条本办法所称房地产开发经营。指房地产开发企业在本县国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预售商品房等行为。
第四条县住建局是全县房地产开发主管部门。负责全县房地产开发经营活动的监督管理工作。负责商品房预售管理及登记、发证等工作。县房管局依照有关法律、法规和规章的相关规定。协同做好房地产开发经营管理工作。并按照有关房地产市场的各项调控政策。有效遏制房价、地价过快上涨势头，发改、监察、规划、国土、工商、地税、住建、物价、质监等部门依照各自的职责分工。采取有力措施。促进民生改善和经济发展。
第五条房地产开发应当根据城市规划、土地利用总体规划和年度建设用地计划。实行科学规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则。保护历史文化遗产。保护和改善城市生态环境。
第六条房地产开发企业的设立。并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件。设立房地产开发企业。应当听取县住建局的意见。应当向县工商局申请登记。县工商局在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时。
第七条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内。持下列文件到县住建局备案：
县住建局备案并办理相应变更手续。房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的应当在县工商局批准并办理变更手续后的30日内。
第八条外地房地产开发企业进入本县从事房地产开发经营活动。应当到县地税局办理税务登记。报县住建局批准。并经县房管局审查和备案后。外商投资设立房地产开发企业。并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。应当符合本办法第六条第一款的规定。
第九条房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。报市住建局核定或者审核其资质等级。县房管局具体负责房地产开发经营管理工作。县住建局应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等进行初审。本辖区内房地产开发企业应每年向县住建局申请年检初审工作。
二）二级及二级以下房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目。
县发改局应当会同县住建局编制房地产开发年度计划。还应当报经县政府批准。报经县政府批准后实施；但对全县经济社会影响较大的跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划。
经批准的房地产开发项目。并纳入全县年度固定资产投资计划。按照国家有关规定需经县发改局核准的还应当报经县发改局核准。
住宅小区总体方案的评审。对一些主要控制指标要进行专项评审。由县发改局会同财政、住建、国土、水务、电力、规划、房管、环保、消防、气象等相关部门对小区总体方案中的规模、层高、间距、布局、道路、供排水、绿化、电力、供热、容积率、物业管理等基础设施和服务设施进行综合评审。
住宅小区建设要严格按照建筑节能设计标准进行建设。水、电、暖必须实行分户计量。屋面、墙体、地面、门窗、给排水等各项节能设施必须符合国家标准。
第十二条房地产开发用地应当符合国家供地政策相关规定。应当通过公开招投标的方式确定开发企业。已确定的房地产开发项目。
其中保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建设用地总量的70%县住建局和国土局要定期向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。
对保障性住房用地采取划拨方式供应；对中低价位中小套型普通商品住房用地采取“先限房价、后竞地价”方式供应；对2A级以上高档商品住房用地采取招拍挂制度供应。县国土局要不断完善住房用地供应方式。
第十三条土地使用权出让前。县规划局和县住建局应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》作为土地使用权出让的依据之一：
第十四条县国土局对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业。应当核发国有土地使用权证书；县规划局对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的应当核发建设工程规划许可证副本。
第十五条房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证副本之后。方可开工建设；未取得房地产开发项目建设施工许可证的不得开工建设。应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证。
第十六条所有新审批的商品房开发项目。必须配建面积10%保障性住房。建成后由县政府统一按成本价收购，并在首期开工建设。凡不按比例配建的一律不予批准。应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容。房地产开发企业进行开发建设。
第十七条房地产开发项目竣工后。应当进行综合验收。经验收合格的方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后。
由房地产开发企业向住建局提出验收申请。依照有关法律、法规和规章的规定，县房地产开发项目的竣工验收和综合验收。县住建局应当自收到验收申请之日起30日内。组织工程质监、规划、消防、人防、房管等部门，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。竣工验收和综合验收合格。
